Qué dice la norma, en una tabla
Hasta el 30 de noviembre de 2026, alquilar un piso turístico estaba exento de IVA salvo que prestaras servicios propios de la hostelería. El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre, cambia el artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA con efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
| Tu caso | Hasta el 30-11-2026 | Desde el 1-12-2026 |
|---|---|---|
| Vivienda amueblada, estancias de 30 noches o menos, sin servicios hoteleros | Exento | IVA del 10 % |
| Mismas estancias con servicios hoteleros (limpieza durante la estancia, cambio de ropa, restaurante…) | IVA del 10 % | IVA del 10 % |
| Estancias de más de 30 noches con el mismo inquilino, sin servicios hoteleros | Exento | Exento |
| Habitaciones en la vivienda donde tú tienes tu residencia habitual, sin servicios hoteleros | Exento | Exento |
Hay un matiz importante: un real decreto-ley entra en vigor al publicarse, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los 30 días siguientes (artículo 86 de la Constitución). Si no lo convalida, queda derogado. A 2 de octubre de 2026 esa votación no se había celebrado. Esta guía se revisará cuando se vote.
Cuánto te cuesta si no cambias el precio
El IVA va incluido en lo que paga el huésped. Si mantienes el mismo precio, una parte de cada reserva deja de ser tuya: de cada 110 € que cobres, 10 € son IVA. Dicho de otra forma, el 9,09 % de lo que pague el huésped.
| Por reserva de 3 noches | Exento (hasta noviembre) | Con IVA del 10 %, mismo precio |
|---|---|---|
| Paga el huésped | 350,00 € | 350,00 € |
| IVA que ingresas a Hacienda | 0,00 € | 31,82 € |
| Comisión de Airbnb con su IVA | 65,64 € | 65,64 € |
| Limpieza, consumibles y suministros | 63,00 € | 63,00 € |
| Te queda | 221,36 € | 189,54 € |
Cuánto tendrías que subir el precio
Subir un 10 % no basta. La comisión de la plataforma se calcula sobre lo que paga el huésped, así que también cobra sobre la subida.
Si tienes NIF-IVA válido para operaciones dentro de la UE, Booking.com no aplica IVA a su comisión y Airbnb indica que puede no aplicarlo. En ese caso la comisión te cuesta el 15,5 % y no el 18,76 %, y el precio necesario baja a 109,03 € por noche.
Qué cambia en tus números de cada mes
El IVA también sube el precio mínimo al que te compensa alquilar y la ocupación que necesitas para cubrir tus gastos fijos.
| Con el piso de ejemplo | Exento | Con IVA del 10 % |
|---|---|---|
| Precio suelo por noche (cubre solo los costes de la reserva) | 9,19 € | 12,44 € |
| Ocupación para cubrir 300 € de gastos fijos al mes | 13,4 % | 15,6 % |
| Beneficio por noche ocupada | 73,79 € | 63,18 € |
El precio suelo es bajo porque la tarifa de limpieza ya cubre la limpieza. Si no cobras limpieza aparte, sube mucho: lo explicamos en cómo fijar la tarifa de limpieza de Airbnb.
Qué tendrás que hacer si te afecta
Si tus estancias pasan a tributar, te conviertes en sujeto pasivo del IVA por esa actividad. En la práctica:
- Comunicar a Hacienda que realizas operaciones sujetas a IVA (declaración censal, modelo 036).
- Repercutir el 10 % en tus facturas y presentar las autoliquidaciones del IVA (modelo 303 y el resumen anual 390).
- Revisar qué IVA de tus gastos de la actividad podrás deducir (limpieza contratada, reparaciones, comisiones).
- Revisar tus precios antes del 1 de diciembre y preguntar a tu asesor cómo tratar las reservas ya cobradas para estancias posteriores a esa fecha.
Otros cambios del mismo decreto que afectan a los pisos turísticos
- Duración máxima de la cesión turística. La Ley de Arrendamientos Urbanos excluye la cesión de vivienda de uso turístico «sometida a un régimen específico» y fija ahora que su duración «no podrá en ningún caso superar los treinta y un días».
- Recargo del IBI. Los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado podrán aplicar un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI a las viviendas de uso turístico; hasta el 100 % a quien tenga dos o más y hasta el 150 % a quien tenga cuatro o más. Solo se aplica si tu ayuntamiento lo aprueba en su ordenanza.
- Alquiler de temporada. Pasa a llamarse arrendamiento de vivienda temporal y exige una causa justificada. Lo comparamos en turístico, temporada o larga duración.
Errores frecuentes
- Subir el precio solo un 10 %. La comisión se calcula también sobre la subida; en el ejemplo hacía falta un 14,7 %.
- Pensar que no te afecta porque usas Airbnb. La plataforma no paga tu IVA: lo repercutes tú.
- Aplicarlo a estancias largas. Las de más de 30 noches con el mismo inquilino siguen exentas si no prestas servicios hoteleros.
- Dar el cambio por definitivo. Depende de la convalidación en el Congreso.
Siguiente paso
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Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo pagan IVA los pisos turísticos?
Desde el 1 de diciembre de 2026, según el artículo 7 del Real Decreto-ley 26/2026, si la estancia es de 30 noches o menos y no es tu vivienda habitual. Antes ya pagaban IVA si prestabas servicios hoteleros.
¿Es un 10 % o un 21 %?
Un 10 %: el decreto incluye estos alquileres en el tipo reducido del artículo 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA, el mismo de la hostelería.
¿Afecta a los alquileres de temporada?
No si la estancia supera las 30 noches con el mismo inquilino y no prestas servicios hoteleros: siguen exentos.
¿Lo cobra Airbnb por mí?
No. La plataforma cobra su comisión; el IVA de tu alquiler lo repercutes y lo declaras tú.
Qué hemos comprobado
Ejemplo calculado con el motor de NocheNeta (src/domain/rental/engine.ts): el IVA va incluido en el precio, la comisión del canal se calcula sobre lo que paga el huésped y se cuenta entera como coste con su IVA salvo con NIF-IVA. Cifras antes del IRPF.
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20266) (Boletín Oficial del Estado). Art. 7 (IVA: estancias de 30 noches o menos al 10 % desde el 1-12-2026), art. 8 (recargo del IBI), art. 3 (LAU: vivienda temporal y cesión turística de 31 días como máximo) y entrada en vigor. Comprobado el 2 de octubre de 2026.
- Constitución Española, artículo 86 (Boletín Oficial del Estado). Los decretos-leyes deben convalidarse en el Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación. Comprobado el 2 de octubre de 2026.
- Alquilo un apartamento turístico, ¿tengo que ingresar IVA? (Agencia Tributaria). Régimen anterior al 1-12-2026: exento salvo servicios hoteleros, que tributan al 10 %; qué servicios cuentan y cuáles no (página actualizada el 26-03-2026). Comprobado el 2 de octubre de 2026.
- Identificación para realizar operaciones con otros empresarios dentro de la UE: ROI, VIES, NIF-IVA (Agencia Tributaria). Alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios para recibir servicios de empresarios de otros Estados de la UE con inversión del sujeto pasivo. Comprobado el 2 de octubre de 2026.
- Comisiones de servicio de Airbnb (Airbnb (centro de ayuda)). Tarifa solo anfitrión del 15,5 % (14–16 % para algunos), tarifa dividida del 3 % para el anfitrión y 14,1–16,5 % para el huésped, que se está retirando; base: precio por noche y tarifas del anfitrión, sin impuestos. Comprobado el 2 de octubre de 2026.
- IVA en las comisiones de servicio de Airbnb (Airbnb (centro de ayuda)). Las comisiones pueden llevar IVA; con registro de IVA puede no aplicarse. Comprobado el 2 de octubre de 2026.
- IVA de la UE y las facturas de la comisión (Booking.com for Partners). Sin número de IVA válido para la UE, Booking.com aplica el IVA local a la factura de la comisión; con él, no lo aplica. Comprobado el 2 de octubre de 2026.
Límites de esta guía
- No es asesoramiento fiscal: régimen, facturación y deducciones dependen de tu caso.
- El decreto puede no convalidarse o cambiar en su tramitación.
- El ejemplo no incluye tasa turística, gestor ni gastos fijos más allá de los indicados.
Datos que pueden cambiar: Convalidación del Real Decreto-ley 26/2026, Tipo de IVA, Comisiones de Airbnb y Booking. Próxima revisión prevista: 2 de noviembre de 2026. Si ves un dato desactualizado, escríbenos desde el pie de la página. Cómo hacemos las guías.