Los tres precios que tienes que conocer
Poner precio a un piso turístico no es copiar al vecino de Airbnb. Antes de mirar el mercado, necesitas tres cifras propias:
| Precio | Qué cubre | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Precio suelo | Los costes de la propia reserva: comisión, limpieza, consumibles y suministros | Por debajo, aceptar la reserva te cuesta dinero. Es tu límite para descuentos de última hora |
| Precio para cubrir gastos | Lo anterior más tus gastos fijos del mes, con la ocupación que esperas | Por debajo, el mes cierra en negativo aunque tengas reservas |
| Precio objetivo | Lo anterior más el beneficio que quieres sacar al mes | Es el precio que deberías poder sostener la mayor parte del año |
El mercado te dice si tu precio objetivo es realista. Tus costes te dicen por debajo de qué precio no merece la pena.
Paso 1: lo que te deja una reserva
Lo que te queda de una reserva es lo que paga el huésped menos el IVA (si lo repercutes), la comisión del canal y los costes de esa reserva.
Paso 2: el precio suelo
El precio suelo es el que deja la reserva a cero. En el ejemplo sale 9,19 € por noche, muy bajo, porque la tarifa de limpieza de 50 € ya paga casi todos los costes de la reserva.
Ese número cambia mucho con estancias cortas sin tarifa de limpieza: una noche suelta sin limpieza cobrada aparte necesita al menos 65,24 € para no perder dinero. Lo explicamos en la guía de la tarifa de limpieza.
Paso 3: el precio para cubrir tus gastos fijos
Los gastos fijos se pagan aunque el piso esté vacío: comunidad, IBI, seguro, internet, licencias y, si la tienes, la hipoteca. Para repartirlos necesitas una ocupación esperada.
Paso 4: el precio objetivo
Suma al cálculo anterior el beneficio que quieres al mes. En el ejemplo, para ganar 500 € al mes con un 60 % de ocupación necesitas 103,61 € por noche.
| Con 900 € de gastos fijos al mes | Ocupación 60 % | Ocupación 40 % |
|---|---|---|
| Precio para cubrir gastos | 69,89 € | 100,23 € |
| Precio para ganar 500 € al mes | 103,61 € | — |
| Beneficio al mes a 100 € la noche | 446,59 € | prácticamente 0 € (el umbral es el 40,1 %) |
Cómo ajustar el precio por temporada
Tus gastos fijos son los mismos en enero que en agosto; tu ocupación, no. Por eso el precio para cubrir gastos cambia cada mes:
- Estima la ocupación de cada mes con tus datos del año anterior (o, si empiezas, con prudencia).
- Calcula el precio para cubrir gastos de cada mes con esa ocupación.
- En los meses flojos, no bajes del precio suelo; entre el suelo y el de cubrir gastos, cada reserva al menos reduce la pérdida del mes.
- En los meses fuertes, cobra lo que el mercado acepte: son los que pagan el año.
Errores frecuentes
- Fijar el precio solo por lo que cobran otros. Sus costes y su ocupación no son los tuyos.
- Olvidar la comisión sobre la limpieza o el IVA de la comisión.
- No revisar el precio con el IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026: lo calculamos en la guía del IVA del alquiler turístico.
- Repartir los gastos fijos entre noches que no vas a vender. Usa una ocupación realista, no la del mejor mes.
Siguiente paso
Gratis: Calculadora de rentabilidad de alquiler turístico
Mete tu precio, tu canal, tus costes y tus gastos fijos: la calculadora gratuita te da lo que te queda por noche y la ocupación mínima.
Abrir la herramienta gratuitaNocheNeta, 39 € en pago único
NocheNeta calcula el precio suelo, el que cubre gastos y el de tu objetivo para cada vivienda y cada mes del año, con tu temporada alta y baja.
Preguntas frecuentes
¿Qué ocupación necesita un piso turístico para ser rentable?
La que cubre tus gastos fijos con lo que te deja cada noche. En el ejemplo, con 900 € de gastos fijos al mes y 73,79 € por noche ocupada, un 40,1 %. Con tus cifras te lo da la calculadora gratuita.
¿Puedo bajar del precio que cubre mis gastos?
Sí, mientras estés por encima del precio suelo: esa reserva reduce la pérdida del mes. Por debajo del suelo, cada reserva te cuesta dinero.
Qué hemos comprobado
Precios calculados con el motor de NocheNeta (src/domain/rental/engine.ts): solución exacta de la ecuación del beneficio en el precio. Ocupación aplicada a un mes medio de 30,42 días. Datos inventados; resultados antes del IRPF.
- Comisiones de servicio de Airbnb (Airbnb (centro de ayuda)). Tarifa solo anfitrión del 15,5 % (14–16 % para algunos), tarifa dividida del 3 % para el anfitrión y 14,1–16,5 % para el huésped, que se está retirando; base: precio por noche y tarifas del anfitrión, sin impuestos. Comprobado el 2 de octubre de 2026.
- IVA en las comisiones de servicio de Airbnb (Airbnb (centro de ayuda)). Las comisiones pueden llevar IVA; con registro de IVA puede no aplicarse. Comprobado el 2 de octubre de 2026.
- Understanding your commission (Booking.com for Partners). La comisión es un porcentaje del total de la reserva con las tarifas (limpieza incluida), no de la tasa turística; en la mayoría de países se cobra también sobre el IVA; el porcentaje depende de país, tipo de alojamiento y contrato, y lo suben programas como Preferred Partner o Visibility Booster; factura mensual. Comprobado el 2 de octubre de 2026.
Límites de esta guía
- Los gastos fijos y la ocupación del ejemplo son inventados.
- No incluye la tasa turística ni el IRPF.
- Antes del 1 de diciembre de 2026; con IVA del 10 %, los precios suben (ver la guía del IVA).
Datos que pueden cambiar: Comisiones de los canales, IVA del alquiler turístico. Próxima revisión prevista: 2 de enero de 2027. Si ves un dato desactualizado, escríbenos desde el pie de la página. Cómo hacemos las guías.