Qué es cada modelo desde octubre de 2026
El Real Decreto-ley 26/2026 (en vigor desde el 1 de octubre de 2026, pendiente de convalidación en el Congreso) ha cambiado la Ley de Arrendamientos Urbanos. Antes de comparar números, conviene saber qué permite cada modelo hoy.
| Turístico | De temporada («vivienda temporal») | Larga duración (vivienda habitual) | |
|---|---|---|---|
| Duración | Hasta 31 días por cesión, según la normativa turística de tu comunidad | Más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses | Prórroga obligatoria hasta 5 años (7 si el arrendador es una empresa) |
| Requisito clave | Régimen turístico autonómico (registro, licencia) | Causa real y acreditable de desplazamiento temporal del inquilino, escrita en el contrato | Contrato de vivienda habitual |
| IVA | 10 % desde el 1-12-2026 en estancias de 30 noches o menos | Exento si no prestas servicios hoteleros | Exento |
| Riesgo si se hace mal | Sanciones de la normativa turística | Sin causa escrita, el contrato pasa a ser de vivienda habitual desde el principio | — |
La comparación con números
| Beneficio de un año, antes del IRPF | Importe |
|---|---|
| Turístico, 60 % de ocupación, sin IVA | 12.919 € |
| Turístico, 60 % de ocupación, con IVA del 10 % y el mismo precio | 10.596 € |
| Turístico, 40 % de ocupación, sin IVA | 7.533 € |
| Temporada | 10.170 € |
| Larga duración | 8.585 € |
Lo que la tabla no incluye
- El IRPF. Los rendimientos del alquiler de vivienda habitual pueden tener una reducción en el IRPF que el turístico no tiene (artículo 23.2 de la Ley del IRPF), y el mismo decreto la modifica desde 2027. Puede cambiar la comparación: pregúntalo a tu asesor.
- Tu tiempo. El turístico exige gestionar reservas, limpiezas y huéspedes, o pagar a un gestor (que en NocheNeta se resta como porcentaje).
- El riesgo legal y de vecinos. El turístico depende de la licencia y de la normativa de tu comunidad y de tu ayuntamiento; la temporada, de que la causa del contrato sea real.
- Las rentas en zonas tensionadas. Si tu vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, el alquiler de vivienda tiene límites de renta; en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede subir más que el índice IRAV vigente.
Cómo decidir
- Calcula el beneficio anual del turístico con tu ocupación real de los últimos 12 meses, no con la del mejor mes.
- Repite el cálculo con el IVA del 10 % si tus estancias son de 30 noches o menos.
- Pide la renta de mercado de tu zona para temporada y larga duración (portales inmobiliarios, el índice de referencia si estás en zona tensionada).
- Compara los tres con los mismos gastos comunes y decide cuánto vale para ti el tiempo y el riesgo de cada uno.
Errores frecuentes
- Comparar el ingreso bruto del turístico con la renta de larga duración. El turístico tiene comisiones, limpiezas y suministros que la larga duración no tiene.
- Usar un contrato de temporada sin causa real. Con el decreto, ese contrato se trata como de vivienda habitual desde el principio.
- Olvidar el IVA del turístico desde el 1 de diciembre de 2026: qué cambia y cuánto cuesta.
Siguiente paso
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada?
Con el Real Decreto-ley 26/2026, más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, salvo que la causa de temporalidad siga existiendo.
¿Qué pasa si el contrato de temporada no tiene causa?
Pierde su naturaleza temporal y se rige como un contrato de vivienda habitual desde que se firmó.
¿El alquiler de temporada paga IVA?
No, si cada estancia supera las 30 noches con el mismo inquilino y no prestas servicios hoteleros.
Qué hemos comprobado
Turístico calculado mes a mes con el motor de NocheNeta (computeYear); temporada y larga duración con sus fórmulas (midTermYear y longTermYear) y los datos de ejemplo de la app. Mismos gastos comunes en los tres. Antes del IRPF.
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20266) (Boletín Oficial del Estado). Art. 7 (IVA: estancias de 30 noches o menos al 10 % desde el 1-12-2026), art. 8 (recargo del IBI), art. 3 (LAU: vivienda temporal y cesión turística de 31 días como máximo) y entrada en vigor. Comprobado el 2 de octubre de 2026.
- Constitución Española, artículo 86 (Boletín Oficial del Estado). Los decretos-leyes deben convalidarse en el Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación. Comprobado el 2 de octubre de 2026.
- Alquilo un apartamento turístico, ¿tengo que ingresar IVA? (Agencia Tributaria). Régimen anterior al 1-12-2026: exento salvo servicios hoteleros, que tributan al 10 %; qué servicios cuentan y cuáles no (página actualizada el 26-03-2026). Comprobado el 2 de octubre de 2026.
Límites de esta guía
- No es asesoramiento legal ni fiscal; cada comunidad regula el alquiler turístico.
- No incluye el IRPF, que puede cambiar la comparación.
- El decreto está pendiente de convalidación y puede cambiar.
Datos que pueden cambiar: Convalidación del Real Decreto-ley 26/2026, Ley de Arrendamientos Urbanos, IVA, Reducciones del IRPF. Próxima revisión prevista: 2 de noviembre de 2026. Si ves un dato desactualizado, escríbenos desde el pie de la página. Cómo hacemos las guías.